비조정지역 다주택자의
양도소득세는 구조가 복잡해
대략적인 세액이라도
미리 계산해보는 것이
가장 중요하다.
🏠 기본 과세 구조
비조정지역 3주택자
중과세율이 적용되지 않는다.
비조정지역 3주택자는
일반 누진세율을 따른다.
비조정지역 3주택자는
장기보유특별공제도 가능하다.
비조정지역 3주택자는
보유기간이 세금에 큰 영향을 준다.
비조정지역 3주택자는
양도차익 전액이 과세 대상이다.
비조정지역 3주택자는
1세대1주택 비과세는 불가하다.
비조정지역 3주택자는
취득·보유·양도 구조를 본다.
비조정지역 3주택자는
아래 계산 흐름이 기준이다.
핵심은 중과 여부가 아니라
일반세율과 공제 적용이다.
이를 기준으로 계산한다.
📊 세율과 공제 적용
양도소득세는 과세표준에
따라 누진세율이 적용된다.
보유기간이 6년 이상이면
장기보유특별공제가 가능하다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 세율 | 6%~45% 누진세율 |
| 장기보유공제 | 연 2% (최대 30%) |
| 기본공제 | 연 250만 원 |
6년 반 보유라면
장기보유공제 12%가
적용되는 구조다.
이 부분이 핵심이다.
💰 세액 계산 예시
매매차익이 1억 1천만 원이면
공제부터 차례로 제외한다.
계산 흐름은 다음과 같다.
① 양도차익 1억 1천만 원
② 장기보유공제 12% 적용
③ 기본공제 250만 원 차감
④ 과세표준 산출 후 세율 적용
이 순서로 계산된다.
이 경우 과세표준은
약 9천만 원 수준으로
형성되는 경우가 많다.
중간 세율 구간에 해당한다.
🧾 예상 세금 범위
과세표준 기준으로 보면
양도소득세는 약
2,200만 원~2,600만 원
수준에서 형성된다.
| 항목 | 금액(예시) |
|---|---|
| 양도소득세 | 약 2,000만 원대 |
| 지방소득세 | 양도세의 10% |
| 총 부담세액 | 약 2,400만 원 전후 |
정확한 금액은
취득가·필요경비·
보유 형태에 따라
달라질 수 있다.
대략적인 범위로
이해하는 것이 적절하다.
⚠️ 꼭 확인할 사항
필요경비 누락 여부는
세액 차이를 크게 만든다.
취득세·중개수수료·
리모델링 비용은
증빙이 있다면 반영한다.
또한 매도 시점에
조정지역으로 바뀌면
세율 구조가 달라질 수 있어
매도일 기준 지역 확인이
반드시 필요하다.
✅ 6줄 요약정리
비조정지역 3주택자는
중과세율이 적용되지 않는다.
일반 누진세율 구조다.
6년 반 보유 시
장기보유공제 12% 적용된다.
차익 1.1억 기준
세금은 약 2천만 원대다.
