1주택 장기보유특별공제가
없어지면 양도세가 얼마나
늘어나는지 궁금할 때는
먼저 현재 제도와
가정 계산을 나눠서 보는 것이
가장 중요합니다.
핵심은 12억 초과분 과세와
장기보유공제 효과입니다.
단순 차이가 매우 클 수 있습니다.
📌 계산 전 핵심가정
취득가 5억원,
양도가 25억원,
필요경비 없음,
1세대 1주택 비과세 요건 충족을
기준으로 단순 계산한 예시입니다.
핵심은 전체 20억원 차익 중
12억원 초과분에 해당하는
부분만 과세한다는 점입니다.
즉 전부 과세가 아니라
고가주택 계산식을 먼저
적용해야 이해가 쉽습니다.
결국 과세대상 차익은 10.4억원입니다.
이 계산은 실제 신고세액과
완전히 같지는 않을 수 있습니다.
취득세, 중개보수, 자본적 지출 등
필요경비가 들어가면
세금은 더 줄어들 수 있습니다.
그래도 대략 비교용으로는 충분합니다.
✅ 현재 제도 비교표
| 구분 | 가정 | 예상 세금 |
|---|---|---|
| 현행 최대 공제 | 보유+거주 합산 80% | 약 6,500만원 |
| 현행 보유만 40% | 거주공제 미적용 | 약 2억 4,760만원 |
| 공제 폐지 가정 | 장기보유공제 0% | 약 4억 4,100만원 |
표만 봐도 차이가 큰 편입니다.
특히 실거주 요건까지 채워
현행 80% 공제를 받는 경우와
공제가 아예 없어지는 경우는
세액 차이가 매우 커집니다.
장기보유공제의 영향이 큰 구조입니다.
💡 왜 이렇게 차이날까
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 전체 양도차익 | 25억 - 5억 = 20억원 |
| 과세대상 차익 | 20억 × 13/25 = 10.4억원 |
| 공제 80% | 과세차익이 크게 줄어듦 |
| 공제 폐지 | 과세표준이 크게 커짐 |
1주택 고가주택은
12억원 이하 부분은 비과세로 보고
초과 부분만 과세합니다.
그런데 장기보유공제까지 크면
남는 과세표준이 많이 줄어
세율 구간 자체도 낮아집니다.
반대로 공제가 사라지면
고율 구간으로 바로 올라갈 수 있어
세부담이 크게 커집니다.
세율보다 과세표준 변화가 더 큽니다.
⚠️ 가장 중요한 체크포인트
여기서 가장 중요한 점은
장기보유특별공제 폐지가
현재 확정된 현행법이라고
단정하기 어렵다는 점입니다.
실제 매도 시점에는
그때 시행 중인 법령을
다시 확인해야 합니다.
가정 계산과 확정 제도는 다릅니다.
또 현재 제도에서도
보유만 오래 했다고
무조건 80%를 받는 것은 아니고
2021년 이후 양도분은
보유기간 공제와 거주기간 공제를
따로 계산하는 구조입니다.
즉 실거주 기간이 부족하면
예상보다 세금이 더 커질 수 있습니다.
거주요건 확인이 매우 중요합니다.
📝 한눈에 보는 결론
질문 조건으로 단순 계산하면
현행 최대 80% 공제 시에는
대략 6,500만원 수준,
공제가 완전히 없어지면
약 4억 4,100만원 수준으로
양도세 부담이 커질 수 있습니다.
다만 실제 세액은 거주기간,
필요경비, 중개보수, 신고 시점 법령에 따라
달라지므로 최종 판단 전에는
실거주 여부까지 포함해 재계산이 필요합니다.
